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1、基础上进行定性研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：专家意见法组织有关政府部门、发展商及长期钻研或从事游艇行业方面专家对项目发展进行充分探讨和分析，根据专家专业知识和经验，提出具实效性策划方案。研究方法三：取证法通过对国内外游艇俱乐部发展经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展成[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）功之处，并总结其失败主因，扬长避短，对项目先导功能游艇俱乐部提出针对性策划方案。研究方法四：集中主要课题研究方法为了在较短顾问期内完成项目研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要专项功能物业研究上，将研究结果融入本报告内。研究策划依据《厦门市规划局关于“厦门国际游艇俱乐部码头”项目地块规划设计条件》《项目发展意向书》（委托方编制）国际游艇俱乐部工程用海范围图厦门国际游艇俱乐部总平面图[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）项目资源分析项目区位与交通条件香山国际游艇俱乐部项目位于厦门岛东部香山避风坞。项。
2、对比可以看出，厦门市居第三位，分别比福州市和泉州市低和，处于较低水平。相信随着引资力度不断加大，厦门市外资仍有很大发展空间。厦门市历年外商直接投资情况年份外商直接投资合同金额（万美元）[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）年福建主要城市实际利用外资（亿美元）厦门福州漳州莆田泉州数据来源：福建省统计年鉴，。在沿海同类城市比较中，厦门市实际利用外资额最小，即使是其余城市中最少深圳，也有亿美元，远远高出厦门市亿美元。出现这样情况，主要是因为无论从发展基础，还是经济规模看，厦门市都处于一个较低水平。尽管起点低，厦门市外资增加还是呈现了强劲增长势头，相信未来发展潜力相比其它城市更大。年沿海同类城市实际利用外资（亿美元）厦门上海深圳苏州青岛数据来源：年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市国民经济与社会发展统计公报。外资企业数量不断增长，年期末厦门市共有外商投资企业家，比年[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）增长，比年增长，五。
3、不足以支撑庞大开发计[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现物业，来缓解项目资金压力。研究策划目与方法研究策划目本报告通过分析研究项目发展所处市场环境，针对项目发展方向、定位策划及投资效益提出策划建议。研究方法本报告通过分析厦门市宏观经济、人口状况、土地市场供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展影响，结合项目自身条件、目前开发进度，以客观市场数据为基础，进行全面市场分析，并提出具实操性项目策划方案。具体采用研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正原则，针对研究目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规公告、房地产刊物、互联网、实地探访、消费者调查、与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究关键部分进行量化推测，使之具有科学论据支撑，并在此。
4、厦门统计信息网未来随着厦门市第二产业发展，将为第三产业发展提供较大生存空间，加之厦门市未来发展为大力发展第三产业，政府加大调整产业结构力度，积极引进现代服务业，产业结构有望得到优化，三次产业之间比率将更加协调，这也为项目发展提供较好宏观环境。厦门市外商投资情况外商投资恢复增长，外资企业增速平稳，外籍人士不断增加。厦门市招商引资呈现出总量大、增幅高、质量优良好局面。年外商直接投资合同金额为万美元，随后受“非典”等不利因素影响，出现下滑，到年降到万美元，下滑。年出现快速增长，全市合同利用外资实现了亿美元，增长，比历史最高年份年高出。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）数据来源：福建省统计年鉴（），年全市实际利用外资亿美元，增长，港资和台资占全部实际利用外资额。外商投资中工业三大支柱行业吸收合同外资最多，为亿美元，占全市合同利用外资额一半，增长；第三产业中以房地产业吸收合同外资最多，增长了倍。从年福建省主要城市实际利用外资情况。
5、第三产业产值产值（万元）第三产业产值数据来源：福建省统计年鉴（），《年厦门市国民经济和社会发展统计公报》从年月厦门市产业结构情况看，第一和第三产业所占比重继续下降，而第二产业比重继续上升。在第二产业中，工业所占比重最大，占到，接着所占比重较大是第三产业中运输邮电仓储业（），批发零售餐饮业（），及金融保险业（）。出现这样情况，较大因素是近年来厦门市加大了招商引资力度，而这些外资主要集中在第二产业，特别是工业，带来了第二产业高速发展。相比之下，第三产业发展速度较慢。年月厦门市产业构成第二产业：第三产业：第一产业：数据来源：厦门统计信息网[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）年前月厦门市本地生产总值br报告说明11总述1br11报告编制说明112委托方对项目要求及期望性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额左右，且回报期过长，项目面临一定资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业销售回笼资金。
6、目总用海面积在平方米以内，其中填海部分约万平方米、防坡堤和护岸用海面积万平方米、高桩平台约万平方米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、酒店及其它。项目景观资源项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。其用地西面为国际会议中心、国际网球中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道，往东为深水道，凹入式海湾地貌提供了较稳定水域。政府对项目区域发展计划根据经批准初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼，个会员类似，最小，其余城市中最少是青岛，有外资企业家，远远多于厦门市家。出现态评价指标表（方案一）评价指标税前税后净现值，，内部收益率投资回收期(动态)年自有资金动态评价指标表（方案二）评价指标税前税后净现值，，[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）内部收益率投资回收期(动态)年自有资金动态评价指标分析。
7、年来每年递增。世界强跨国公司中已有家落户厦门，投资总额亿美元。在厦投资强跨国公司主要有：美国波音公司、柯达公司、戴尔电脑公司等；日本松下、日航株式会社、伊藤忠商事株式会社等；瑞典ABB公司；荷兰飞利浦公司等。近年来厦门市期末外商投资企业情况年份外商投资企业数（家）数据来源：厦门经济特区年鉴（），年数据来自厦门统计信息网《年厦门市国民经济和社会发展统计公报》与福建省内其它城市相比，驻厦门市外资企业明显较多，为家，相比泉州市和福州市分别多出家和家。大量外资企业存在，为当地外资增长提供了重要客观条件。结合前面相对较低实际利用外资额，可以看出厦门市外资增长相对较有潜力。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）数据来源：福建省统计年鉴，。在沿海同类城市比较中，厦门市驻地企业数和实际利用外资额情况P最高，为元，其次是上海市，为元。厦门市人均GDP居第三位，为元，比深圳和上海分别低了和个百分点，但是较苏州、青岛为高。可见，厦门市经济发展潜。
8、长期经营为思路，体现物业增值，从而保证项目获取最大经济效益。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）项目开发风险分析我们就香山游艇会项目发展计划，分别访问了对游艇会，造船及游艇代理有经验人士，综合了各专家意见，以及我司房地产行业经验，提出项目风险及应注意要项如下：政策风险航海权限制对游艇会发展（泊位会员权益）制约。我们在项目研究过程中，曾咨询过中国航运处等有关部门，获悉有证填海工程技术方案。在建设过程中，[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）应严格做好工程质量监控工作，以保证项目高速度高质量建设。经营风险游艇俱乐部在国内是新兴物业，国内管理水平目前仍难跟得上。在游艇俱乐部经营中，不是所有会员都拥有游艇，俱乐部内必须打造两艘属于自己会所游艇供会员供用。可是，怎样培育出一群懂打理游艇人员也是关键，行内很多会所因顾用普通工人而最后令游艇弄坏例子常出现。对策建议：聘请专业会所管理公司对俱乐部会所进行全面管理，并聘请国外。
9、力并不亚于国内大城市。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）沿海同类城市人均GDP比较(元)厦门苏州深圳青岛上海数据来源：年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市国民经济与社会发展统计公报。表中数据均系常住人口人均GDP。无论是本地还是同类城市比较看来较好宏观经济环境，本地经济持续快速增长，都将为本地商业及其它服务业持续增长提供良好基础，另外厦门香山国际游艇俱乐部，厦门市宏观经济环境较之其它沿海城市更为有利于项目开展。(以上资料来源：福建省统计年鉴（），《年厦门市国民经济和社会发展统计公报》)厦门市三大产业发展状况第二、三产业持续增长，产业结构有望优化。年厦门市第一产业增加值亿元，下降（较上年同期，下同）；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长，比年增长，年均递增。占全市生产总值比重下降个百分点。按现行价格计算一、二、三产业对国民生产总值增长贡献率分别为、和。三次产业比例为：：。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）厦门市历年。
10、墅，但比例不宜过大（约占总量）。商业、写字楼物业均是经营类产品（新项目）厦门香山游艇俱乐部综合项目可行性投资商业计划书（复件）（手机版），虽然可将其转为销售，但如过早销售并将物业零散出售，虽然可增加资金回速度，但却难保证收益最大化，同时会严重影响物业档次和日后经验管理。因此，应注重做好会籍、泊位、VIP泊位等产品营销工作，力争其获得良好销售业绩。在此基础上，可将商业写字楼物业作为长线经营产品，通过产品增值实现项目效益最大化。另，如选择销售方案，根据我司市场经验，商业写字楼适宜采用整体出售方式，整售时机宜在开业年后。但值得注意是厦门香山国际游艇俱乐部，由于商业写字楼开发时间相对较迟，因此待其开业经营成熟并出售时，对于实现资金回收再投入作用已不明显。因此，我们建议做好项目整体运作思路应是：做好销售类产品营销策划工作，包括起关键作用VIP泊位产[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）品，以及早期即可推出会籍、泊位等产品，尽快实现资金回收及再投入。对于经营性产品（如商业、写字楼、会所等），在符合委托方实际财务情况前提上，应以。
11、游艇业内专业人士负责主管俱乐部内游艇及泊位之日常管理。附注：本项目专访之游艇行内人士包括：–––全文完制沿路建筑长度。该项目应先完成游艇码头建设，再建设酒店、商务办公、商业及其它配套设施。项目建成后，将成为国内目前最大游艇码头及厦门市首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体高档综合旅游景区。项目资源优劣势分析及结论总结上述项目所拥有客观资源，可以归纳有以下方面优劣势：项目资源优势：区位优势：项目位于未来重点发展厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区、会展商[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研 。
12、：财务内部收益率（IRR）高于选定基准收益率，认为项目在财务上是可行。财务净现值（NPV）大于零，认为项目在财务上是可以接受。投资回收期（Pt）为约年（含建设期），是可接受。评价结论及项目注意点以项目初步设计指标及本报告策划方案为基础，从项目财务分析方案来看，项目具有可行性，并有较理想经济效益。但其中应注意问题如下：直接影响项目资金再投入和贷款偿还是项目销售类产品。其中，VIP泊位产品销售是这部分收入主要构成部分。而会籍权益、普通泊位销售收入是亦其中重要环节。在VIP泊位中，若增设联排别墅，虽然会使项目效益有增加，但增加效果不明显。从纯别墅方案变成增加面积联排别墅，IRR指标变化幅度仅在以内，而投资回收期变动亦不超过一年。如增加大量联排别墅（如超过），从计算上虽可增加项目效益，但联排别墅数量过多，将直接影响项目高层次定位，进而影响销售、甚至其他物业档次经营及运作（如会所）。因此，我们认为，从丰富产品组合角度，可适当考虑增设联排别。