近期发布:厦门香山游艇俱乐部综合项目资金申请报告.doc（专业版）

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1、物业投资比重过大，约占投资总额的%左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现的物业，来缓解项目资金压力。研究策划目的与方法研究策划目的本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向、定位策划及投资效益提出策划建议。研究方法本报告通过分析厦门市宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料。

2、游艇俱乐部码头”项目地块规划设计条件》《项目发展意向书》（委托方编制）国际游艇俱乐部工程用海范围图厦门国际游艇俱乐部总平面图[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）项目资源分析项目区位与交通条件香山国际游艇俱乐部项目位于厦门岛东部的香山避风坞。项目总用海面积在平方米以内，其中填海部分约万平方米、防坡堤和护岸用海面积万平方米、高桩平台约万平方米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、酒店及其它。项目景观资源项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。其用地西面为国际会议中心、国际网球中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道厦门香山国际游艇俱乐部，往东为深水道，凹入式海湾地貌提供了较稳定的水域。政府对项目区域发展计划根据经批准的初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼，个会员别墅（不占用建筑面积。

3、）建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池内设有约个游艇泊位。另外，沿环岛路及东、南海岸线必须对公众开放，留出公共步行道，步行道宽为米；沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先完成游艇码头建设，再建设酒店、商务办公、商业及其它配套设施。项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的高档综合旅游景区。项目资源的优劣势分析及结论总结上述项目所拥有的客观资源近期发布:厦门香山游艇俱乐部综合项目资金申请报告.doc（专业版），可以归纳有以下方面的优劣势：项目资源优势：区位优势：项目位于未来重点发展的厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区、会展商[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）圈、观音山CBD区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。景观优势：项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。交通优势：项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共码头，各方面的交通十分方面畅通。项目资源劣势的福州市和泉州。

4、工业所占的比重最大，占到%，接着所占比重较大的是第三产业中的运输邮电仓储业（%），批发零售餐饮业（%），及金融保险业（%）。出现这样的情况，较大的因素是近年来厦门市加大了招商引资力度，而这些外资主要集中在第二产业，特别是工业，带来了第二产业的高速发展。相比之下，第三产业的发展速度较慢。年月厦门市产业构成第二产业：%第三产业：%第一产业：%数据来源：厦门统计信息网[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）年前月厦门市本地生产总值构成工业,%金融保险业,%批发零售餐饮业,%运输邮电仓储业,%建筑业,%房地产业,%其他服务业,%第一产业,%第一产业工业建筑业运输邮电仓储业批发零售餐饮业金融保险业房地产业其他服务业数据来源：厦门统计信息网未来随着厦门市第二产业的发展，将为第三产业的发展提供较大的生存空间，加之厦门市未来的发展为。

5、%和%，处于较低水平。相信随着引资力度的不断加大，厦门市的外资仍有很大的发展空间。厦门市历年外商直接投资情况年份外商直接投资合同金额（万美元）[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）年福建主要城市实际利用外资（亿美元）厦门福州漳州莆田泉州数据来源：福建省统计年鉴，。在沿海同类城市的比较中，厦门市的实际利用外资额最小，即使是其余城市中最少的深圳厦门香山国际游艇俱乐部，也有亿美元，远远高出厦门市的亿美元。出现这样的情况，主要是因为无论从发展基础，还是经济规模看，厦门市都处于一个较低的水平。尽管起点低，厦门市的外资增加还是呈现了强劲的增长势头，相信未来发展潜力相比其它城市更大。年沿海同类城市实际利用外资（亿美元）厦门上海深圳苏州青岛数据来源：年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展。

6、VIP泊位（水上别墅）客源市场分析商业客源市场分析甲级写字楼客源市场分析项目SWOT分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目整体发展定位项目开发目标及定位项目开发策略项目各功能产品的战略关系与地位项目整体开发计划项目各功能定位策划建议游艇俱乐部（会所及普通泊位区）定位建议VIP泊位定位建议商业定位建议甲级写字楼定位建议项目运营模式建议项目销售类产品的营销策略项目经营类产品的经营策略项目财务分析项目技术参考依据项目开发成本估算项目开发投资进度项目收益测算项目资金运作测算项目经济效益评估评价结论及项目注意点项目开发风险分析[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）报告说明我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：新的规划。

7、变动。新的政策法规。对厦门房地产市场可能产生影响的社会、经济、改革等重大事件。敬请注意：本项目研究策划工作是在年月至年月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。该报告仅为委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）总述报告编制说明项目名称：厦门香山游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能）委托方：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司报告编制。

8、统计公报。外资企业数量不断增长，年期末厦门市共有外商投资企业家，比年目录报告说明总述报告编制说明委托方对项目要求及期望研究策划目的与方法项目资源分析项目区位与交通条件项目景观资源政府对项目区域发展计划项目资源的优劣势分析及结论厦门市经济环境发展状况厦门市GDP发展状况厦门市三大产业发展状况厦门市外商投资情况厦门市居民生活水平厦门旅游经济发展状况厦门经济环境对项目的影响国内外游艇俱乐部发展状况厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况香港典型游艇俱乐部研究国内典型游艇俱乐部研究国外典型游艇俱乐部研究游艇俱乐部成败经验借鉴当地游艇活动需求的预测项目各主要功能发展及经营环境分析厦门高端别墅市场发展状况厦门商业发展及经营状况分析厦门甲级写字楼发展及经营状况分析厦门相关旅游设施发展状况分析厦门展览物业发展及经营状况分析项目客源市场分析游艇会会籍客源市场分析。

9、大力发展第三产业，政府加大调整产业结构力度，积极引进现代服务业，产业结构有望得到优化，三次产业之间的比率将更加协调，这也为项目发展提供较好的宏观环境。厦门市外商投资情况外商投资恢复增长，外资企业增速平稳，外籍人士不断增加。厦门市招商引资呈现出总量大、增幅高、质量优的良好局面。年外商直接投资合同金额为万美元，随后受“非典”等不利因素影响，出现下滑，到年降到万美元，下滑%。年出现快速增长，全市合同利用外资实现了亿美元，增长%，比历史最高年份年高出%。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）数据来源：福建省统计年鉴（），年全市实际利用外资亿美元，增长%，港资和台资占全部实际利用外资额的%。外商投资中工业三大支柱行业吸收合同外资最多，为亿美元，占全市合同利用外资额一半，增长%；第三产业中以房地产业吸收合同外资最多，增长了倍。从年福建省主要城市实际利用外资情况的对比可以看出，厦门市居第三位，分别比福州市和泉州市低。

10、，本地经济的持续快速增长，都将为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，厦门市宏观经济环境较之其它沿海城市更为有利于项目的开展。(以上资料来源：福建省统计年鉴（），《年厦门市国民经济和社会发展统计公报》)厦门市三大产业发展状况第二、三产业持续增长，产业结构有望优化。年厦门市第一产业增加值亿元，下降（较上年同期，下同）%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%，比年增长%，年均递增%。占全市生产总值的比重下降个百分点。按现行价格计算的一、二、三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为%、%和%。三次产业比例为：：。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）厦门市历年第三产业产值产值（万元）第三产业产值数据来源：福建省统计年鉴（），《年厦门市国民经济和社会发展统计公报》从年月厦门市产业结构情况看，第一和第三产业所占比重继续下降，而第二产业的比重继续上升。在第二产业中。

11、市高出%和%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遥遥领先。可见，相比福建省其它城市，厦门市更有发展中高端消费品市场的潜力，良好的经济运行环境也为项目的开展提供良好的氛围。福建省主要城市人均GDP比较(元)漳州福州泉州厦门莆田数据来源：福建省统计年鉴，。表中数据均系常住人口的人均GDP。在沿海同类城市的对比中深圳市的常住人口人均GDP最高，为元，其次是上海市，为元。厦门市人均GDP居第三位，为元，比深圳和上海分别低了和个百分点，但是较苏州、青岛为高。可见，厦门市经济发展潜力并不亚于国内大城市。[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）沿海同类城市人均GDP比较(元)厦门苏州深圳青岛上海数据来源：年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。表中数据均系常住人口的人均GDP。无论是本地还是同类城市比较看来较好的宏观经济环境 。

12、库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访、消费者调查、与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：专家意见法组织有关政府部门、发展商及长期钻研或从事游艇行业方面的专家对项目发展进行充分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，提出具实效性的策划方案。研究方法三：取证法通过对国内外游艇俱乐部发展的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成[厦门香山游艇俱乐部]综合项目研究及策划报告（）功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，对项目的先导功能游艇俱乐部提出针对性策划方案。研究方法四：集中主要课题的研究方法为了在较短的顾问期内完成项目的研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要的专项功能物业的研究上，将研究的结果融入本报告内。研究策划依据《厦门市规划局关于“厦门国际。